대출 가입전 주요 체크사항

1. 필요한 대출상품 찾기

나에게 필요한 대출을 찾기 위해서는 대출목적·상환능력·금액 및 기간·상환방법 그리고 이자 등을 고려해야 합니다.
먼저 대출금이 어디에 필요한 것인지 대출목적을 세우고, 그에 맞는 대출상품의 특성, 나의 거래조건을 고려해야 합니다.

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필요한
대출상품
찾기
가계대출(하단 내용 참조)

가계대출

  • 주택담보대출 : 개별주담대 및 잔금대출 등
  • 주택담보대출 이외
    • 전세대출관련 있을 경우 전세대출(전세자금대출, 전세보증금 담보대출)
    • 전세대출관련 없을 경우
      • 담보 있을 경우 비주택담보대출 - 주택외부동산담보대출, 지급보증담보대출, 기타담보대출(예적금담보대출, 유가증권담보대출 등)
      • 담보 없을 경우 신용대출 - 건별대출, 한도대출 / 기타 (할부 대출 (자동차 할부 등), 카드론 등)
  • 주택자금(주택구입 또는 전세자금)? 생활자금? 내가 필요한 자금용도를 구분해야 합니다.
  • 담보대출? 신용대출? 나의 상황에 맞는 대출상품 및 한도 등 거래조건을 찾아야 합니다.
  • 대출기간, 상환 방식 등 나에게 적합한 상환조건에 맞춰 대출상품을 선택해야 합니다.

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2. 대출조건 살펴보기

대출을 받고자 한다면 다양한 대출상품 중에서 나에게 알맞은 상품으로 보다 유리한 조건을 찾아서 선택해야 합니다.

금리

금리는 대출조건 중에서 가장 우선적으로 고려해야 하는 부분입니다. 특히 나에게 적용되는 금리가 어떻게 산출되는지 잘 살펴봐야 합니다.

대출한도

원하는 만큼 대출을 받을 수 있는지 살펴봐야 합니다. 금리가 낮더라도 필요한 금액만큼 대출을 받지 못하면 다른 금융기관에 추가로 대출을 받아야 하므로 비용이 추가로 소요될 수 있습니다.

상환방법

대출금의 상환은 대출목적이나 대출금의 상환기간, 상환능력에 따라 상환방법을 선택하는 것이 좋습니다.

대출기간

대출기간이 길수록 이자비용이 증가합니다. 따라서 대출기간을 무조건 길게 하기 보다는 사용목적, 상환여력 및 자금수급 등을 고려하여 대출기간을 정해야 합니다.

3. 상품별 알아두기

주택담보대출

금융기관에 주택을 담보로 제공하고 대출을 받는 대표적인 담보대출상품으로 모기지론(Mortgage Loan)이라고 합니다. 금융기관별로 다양한 상품이 있습니다.
주택담보대출의 한도는 LTV(담보인정비율) 및 DTI(총부채상환비율)에 따라 결정됩니다.
정부는 소비자의 상환능력과 담보가치에 비해 과도한 주택담보대출을 규제하고 있습니다. 주택담보대출은 원칙적으로 분할상환으로 취급하고, 특히 주택시장 과열 우려가 높은 지역인 투기지역 및 투기과열지구, 청약조정대상지역에서는 LTV·DTI 비율 규제가 강화됩니다.
또한 DSR(총부채원리금상환비율) 등 가계대출관리 기준에 의하여 대출 신청자 및 배우자의 소득규모, 기존 주택담보대출 보유여부 등에 따라 대출가능여부나 한도가 달라질 수 있으므로 자금을 사용하기 이전에 충분한 상담이 필요합니다.

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1. LTV
담보인정비율(Loan-To-Value ratio)

LTV는 주택담보대출 취급시 해당 주택의 담보가치에 대한 대출취급가능금액의 비율입니다. 즉 주택가격 중에서 주택담보대출금액이 차지하는 비율로서 금융회사의 주택담보대출 취급한도를 산정하는 기준이 됩니다.

LTV는 대출계좌별로 다음의 방식으로 산출합니다.

LTV (주택담보대출금액+선순위채권+임차보증금 및 최우선변제 소액임차보증금÷담보가치)X100

차주의 부도시 금융회사보다 먼저 채권을 회수할 수 있는 선순위채권, 임차보증금 및 최우선 변제 소액임차보증금 등은 대출한도에서 공제됩니다.

금융회사의 신규 주택담보대출 취급시 적용되는 LTV는 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 등 해당 주택이 속한 지역과 차주의 특성에 따라 상이할 수 있습니다.

2. 新DTI
新DTI (총부채상환비율 Debt-To-Income ratio)

DTI는 차주의 부채부담능력을 측정하는 지표입니다. 차주의 소득에서 금융부채 원리금 상환액이 차지하는 비율, 즉 연간소득대비 연간 대출원리금 총액의 비율을 의미합니다.

DTI는 다음의 방식으로 산출합니다.

DTI(해당 및 기존주택담보대출의 연간원리금상환액+기타부채의 연간이자상환액÷연소득 )X100

(新DTI) 2018년1월부터 기존 주택담보대출이 있는 경우, DTI 산정시 신규 뿐 아니라 기존 주담대 원리금 상환부담 전액을 반영합니다. 기타대출은 이자만 반영합니다.

연소득은 '증빙소득'으로 산정하는 것이 원칙입니다. 최근의 근로소득원천징수영수증, 소득금액증명원 등 객관적인 소득증빙자료를 이용하여 확인합니다.

3. DSR
DSR (총부채원리금상환비율 Debt Service Ratio)

DSR은 차주의 연간소득에 대한 모든 가계대출의 원리금 상환액의 비율입니다.

모든 가계대출(주담대, 신용대출 등)의 심사 과정에서 기존 가계대출 원리금 상환부담 전액을 반영함으로써, 차주의 실제 상환능력에 부합하는 대출이 이뤄지도록 하는 자율적 여신심사제도입니다.
각 금융회사별로 고(高)DSR 대출을 일정비율 이하로 관리합니다.

※ 2018년3월 은행권 도입, 제2금융권으로 확대시행

DSR (모든 가계대출 원리금 상환액÷연소득)X100
<DSR 주요내용>
DSR 주요내용
구분 내용
적용범위
  • 모든 유형의 가계대출시 산출하는 것이 원칙

    *전세보증금담보대출, 예적금담보대출, 유가증권담보대출 등 포함

  • 서민 실수요자 배려를 위하여 서민금융상품*, 소액신용대출, 전세자금대출, 지자체 지원 협약대출, 국가유공자 대상 저금리대출 등 신규 취급시 적용 예외

    *새희망홀씨, 바꿔드림론, 사잇돌대출, 징검다리론 등

소득산정
  • ‘증빙소득’으로 확인이 원칙(근로소득원천징수영수증 등 객관성 있는 소득확인자료)
  • 증빙소득 제출이 어려운 경우 '인정소득'(국민연금·건강보험료 납부내역 등 공공기관 발급자료). '신고소득'(금융소득 등 대출신청자가 제출한 자료) 활용
부채산정
  • 대출종류(주택담보대출, 신용대출 등), 상환방식(분할, 일시상환) 등에 따라 원금산정

    *예: 마이너스통장(신용대출) 3,000만원을 쓰는 경우, 대출총액(3,000만원)을
    10년(신용대출 기준)으로 나눈 300만원이 연간 원금

  • 모든 대출의 이자는 실제부담액

* 상기내용은 2018.12월 기준 내용으로 향후 변경될 수 있으므로 대출 전 금융회사에 확인하여 보시기 바랍니다.

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전세자금대출

전세자금대출은 세입자(임차인)가 전세계약이 종료될 때 집주인(임대인)으로부터 전세금을 돌려받을 권리를 확인하고 은행이 세입자를 대상으로 대출해주는 상품입니다.

자금재원에 따라 은행재원 대출과 기금재원의 대출로 구분할 수 있습니다.

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전세자금
대출

은행재원대출은 주로 일반 전세자금 수요자가, 기금재원대출은 저소득가구 등 특정계층 수요자가 이용할 수 있습니다.

1 은행재원대출
은행자체재원을 활용하여 주택금융공사, 서울보증보험 등 보증기관의 보증대출 형태로 받을 수 있습니다. 일부 은행에서는 임차보증금에 대한 담보설정 또는 신용대출 형태도 운영하고 있습니다.
2 기금재원대출
기금수탁은행 공통으로 주택도시기금 기준을 적용받는 대출입니다. 근로자서민 전세자금대출과 저소득계층 월세자금대출 등이 있습니다. 주택금융공사 보증을 받는 경우에는 해당 취급기준도 함께 고려됩니다.

전세자금대출 기관보증을 받는 경우, 소비자가 보증료를 부담할 수도 있으므로 대출비용 부분을 확인하세요
예시 : 한국주택금융공사 보증 수수료

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신용대출

신용대출은 대출받는 사람의 신용도에 따라 이뤄집니다. 금융회사별로 다른 신용판단기준을 만족해야 합니다.

일반적으로 신용이 좋을수록 제1금융권(은행)에서 대출을 받을 가능성이 높고 금리도 낮습니다.
반면 신용도가 낮아지면 주로 2금융권(저축은행, 카드사 등 여신전문회사, 보험사 등)을 이용하고 금리수준도 높아집니다.

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신용대출
보수
소득 구분 내용
소득 有 급여
소득자
직장 기준 재직중인 기업·기관에 따라 대출조건 상이 급여소득에 대한 증빙을 통해 대출 가능
직종 기준 종사하는 직종에 따라 대출조건 상이
사업소득자 사업소득에 대한 증빙을 통해 대출 가능
소득 無 거래실적 금융기관 거래 기간·규모·실적 등을 종합적으로 판단하여 신용을 인정받아 대출 가능

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